ആർഇഐടി – റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപത്തിലേക്ക് ഒരു എളുപ്പ വഴി

– പ്രവീൺ മാധവൻ

പുതുക്കിയ ജി എസ് ടി നിരക്കുകൾ ഇന്ത്യൻ വിപണിയെയും ആഭ്യന്തര ഉപഭോഗത്തിനെയും അനുകൂലമായി സ്വാധീനിക്കുമെന്നാണ് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധരും വിപണിയിലെ വിവിധ ഘടകങ്ങളും പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയും ആശാപൂർവമായിട്ടാണ് പുതുക്കിയ നികുതികളെ ഉറ്റു നോക്കുന്നത്. നിർമ്മാണ രംഗത്തെ അവശ്യവസ്തുക്കളിൽ പ്രമുഖസ്ഥാനം വഹിക്കുന്ന സിമെന്റിനും, മാർബിളിനും ഗ്രാനൈറ്റിനുമൊക്കെ കാര്യമായ വിലക്കുറവാണ് ഈ മാറ്റം നടപ്പാക്കുക വഴി സംഭവിക്കുക.  ഉയരുന്ന നഗരവൽകരണം, അനുകൂലമായ സർക്കാർ നയങ്ങൾ, ആഭ്യന്തര, വിദേശ നിക്ഷേപങ്ങളിലെ വളർച്ച എന്നിവയൊക്കെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലക്ക് അനുകൂലമായി ഭവിച്ചേക്കാവുന്ന ഘടകങ്ങൾ ആണ്.

2023 ലെ കെ പി എം ജി പഠനപ്രകാരം ഇന്ത്യൻ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മാർക്കറ്റ് 2030 ൽ ഒരു ട്രില്ല്യൺ ഡോളർ മാർക്കറ്റ് ആകുമെന്നാണ് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. 2047 ആകുമ്പോഴേക്കും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ഇന്ത്യൻ ജി ഡി പി യിൽ 15.5% സംഭാവന ചെയ്യുമെന്നാണ് പഠനങ്ങൾ പറയുന്നത്. ഭവന മേഖലയ്ക്കുപരിയായി, വർധിച്ചു വരുന്ന വാണിജ്യ ആവശ്യങ്ങൾക്കായുള്ള പ്രൊജെക്ടുകളും ഈ ഒരു വളർച്ചയ്ക്ക് നിദാനമാകും.  ഈ ഒരു സാഹചര്യത്തിൽ കുറഞ്ഞ മുതൽ മുടക്കിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ (അതും വാണിജ്യ മേഖലയിൽ) നിക്ഷേപം നടത്താൻ സഹായിക്കുന്ന ഒരു നിക്ഷേപമാർഗമാണ് ഓഹരി വിപണിയിൽ ലഭ്യമായിട്ടുള്ള ആർ ഇ ഐ ടി കൾ.   150 രൂപ മുതൽ 420 രൂപ വരെ വിലമതിക്കുന്ന ആർ ഇ ഐ ടി കൾ ഇന്ത്യൻ ഓഹരി വിപണിയിൽ ലഭ്യമാണ്.   

എന്താണ്ആർഇഐടി ?
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെൻ്റ് ട്രസ്റ്റ് (ആർ ഇ ഐ ടി) എന്നത് വരുമാനം സൃഷ്ടിക്കുന്ന  റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപെർട്ടികളിൽ ഇൻവെസ്റ്റ് ചെയ്യുന്ന ഒരു കമ്പനി ആണ്.   റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തികളുടെ ഉടമസ്തത, പ്രവർത്തനങ്ങളുടെ നോക്കിനടപ്പ്, കൈകാര്യം, വിനിമയം മുതലായവയാണ് ആർ ഇ ഐ ടി കൾ ചെയ്യുന്നത്.  മ്യൂച്ച്വൽ ഫണ്ടുകൾ പോലെ തന്നെ നിക്ഷേപകർക്ക്  റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തികൾ അടങ്ങിയ ഒരു പോർട്ട്ഫോളിയോയിലേക്ക്  നിക്ഷേപങ്ങൾ നടത്തി അവയുടെ യൂണിറ്റുകൾ  സ്വന്തമാക്കാം. എന്നാൽ ഇവയെ മ്യൂച്ച്വൽ ഫണ്ടായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നുമില്ല. 

എങ്ങിനെ ആർഇഐടിയിൽ നിക്ഷേപം തുടങ്ങാം?  
ഒരു ഡീമാറ്റ് അക്കൗണ്ടും, സെബി അംഗീകരിച്ച ഏതെങ്കിലും ബ്രോക്കറേജ് സ്ഥാപനത്തിലുള്ള  അക്കൗണ്ടും ഉണ്ടെങ്കിൽ ആർ ഇ ഐ ടി കളിൽ  നിക്ഷേപം  സാദ്ധ്യമാണ്.  മ്യൂച്ച്വൽ ഫണ്ടുകളിലേതു പോലെ ആർ ഇ ഐ ടി കളും നിക്ഷേപകർക്ക് ചെറിയ തുകകളിൽ നിക്ഷേപം നടത്താൻ അനുവദിക്കുന്നുണ്ട്‌. ഓഹരി വിപണിയിലെ സാധാരണ ഓഹരികൾ പോലെ തന്നെ വിനിമയസാധ്യതയും ആർ ഇ ഐ ടികൾക്കുണ്ട്. 

ആർഇഐടികളെ നിയന്ത്രിക്കുന്നത് ആരൊക്കെ?
സെക്യൂരിറ്റീസ് ആൻഡ് എക്സ്ചേഞ്ച് ബോർഡ് ഓഫ് ഇന്ത്യ ആണ് പ്രധാന റെഗുലേറ്ററി സംവിധാനം. ബാങ്ക് ഫിനാൻസ്, വിദേശ നിക്ഷേപങ്ങൾ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങളിലൊക്കെ റിസേർവ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യയുടെ മാർഗ നിർദേശങ്ങളും ആർ ഇ ഐ ടി കൾക്ക് ബാധകമാണ്. ഇന്ത്യൻ കമ്പനീസ് ആക്ട്, ട്രസ്റ്റ് ആക്ട്, കോമ്പറ്റിഷൻ ആക്ട് തുടങ്ങിയവയുടെ നിബന്ധനകൾക്കും നിയമങ്ങൾക്കും അനുസരിച്ചാണ്  ആർ ഇ ഐ ടി കൾ  പ്രവർത്തിക്കുന്നത്. 

അനുവദനീയ നിക്ഷേപ മേഖലകൾ

• വാടക വരുമാനം ലഭ്യമായ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രൊജെക്ടുകൾ 
• വാണിജ്യമേഖലയിലെ പ്രൊജെക്ടുകൾ- (ഓഫീസ്, ഹോട്ടൽ, ഹെൽത് കെയർ പ്രൊജെക്ടുകൾ ഉൾപ്പെടെ)

ചുരുങ്ങിയ പക്ഷം 80% ആസ്തികളും പൂർത്തിയായ പ്രൊജെക്ടുകൾ ആയിരിക്കണം എന്നതും, പരമാവധി 20% മാത്രമേ പണി പൂർത്തിയാകാത്ത പ്രൊജെക്ടുകളിൽ നിക്ഷേപിക്കാവൂ എന്നതും ആർ ഇ ഐ ടികളുടെ വരുമാന ലഭ്യതയ്ക്കുള്ള സാധ്യതകൾ കൂട്ടുന്നുണ്ട്. 

അനുവദനീയം അല്ലാത്തത് 
റീറ്റെയ്ൽ ഭവനപ്രൊജെക്ടുകൾ (പ്ലോട്ടുകൾ , വീടുകൾ, അപാർട്മെന്റ് സമുച്ഛയങ്ങൾ) മുതലായവയിൽ നിക്ഷേപം നടത്താൻ പാടുള്ളതല്ല.  

ഉയർന്ന സുതാര്യത, മികച്ച അസറ്റ് ക്വാളിറ്റി (ഗ്രേഡ് എ വാണിജ്യ ആസ്തികൾ), ഉയർന്ന ലിക്വിഡിറ്റി, മികച്ച പ്രകടനം, വൈവിധ്യവത്കരണം, വരുമാന വിതരണത്തിലുള്ള മേന്മ, വൈവിധ്യം നിറഞ്ഞതും എന്നാൽ ഉയർന്ന ക്രെഡിറ്റ് റേറ്റിംഗ് ഉള്ളതുമായ വാടകക്കാർ മുതലായവയൊക്കെ ആർ ഇ ഐ ടി കളെ മികച്ച ഒരു നിക്ഷേപമാർഗം ആക്കി മാറ്റുന്നുണ്ട്. ദീർഘ കാല ലീസ് കോൺട്രാക്ടുകളിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കുന്നത് കൊണ്ട് തന്നെ വരുമാനത്തിലെ സ്ഥിരതയും സുരക്ഷിതത്വവും കുറെയേറെ ഉറപ്പിക്കാനാകും എന്നത് ശ്രദ്ധേയമാണ്.  കടമെടുക്കുന്നതിലും വ്യക്തമായ മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ ആർ ഇ ഐ ടി കൾക്കുണ്ട്. ഡെബ്റ്റ് ടു കാപിറ്റലൈസേഷൻ പരമാവധി 49% ൽ നിലനിർത്താൻ നിർദ്ദേശിക്കുമ്പോൾ തന്നെ, ഇത് 25% മുകളിൽ കൊണ്ട് വരണമെങ്കിൽ യൂണിറ്റ് ഉടമകളുടെ അംഗീകാരം നേടേണ്ടതുണ്ട്. അതു  കൊണ്ട് തന്നെ ഉയർന്ന കടബാധ്യതയും പലിശയിനത്തിലുള്ള ചിലവുകളും ഉണ്ടാകാനുള്ള സാധ്യതയും ആർ ഇ ഐ ടി കളിൽ തുലോം കുറവാണ്. 

എംബസ്സി ഗ്രൂപ്പ്, ബ്ലാക്ക് സ്റ്റോൺ ഗ്രൂപ്പ്, ആർ കെ രഹേജ ഗ്രൂപ്പ്, കനേഡിയൻ ഗ്രൂപ്പ് ആയ ബ്രൂക് ഫീൽഡ് തുടങ്ങിയവരാണ് ഇന്ത്യൻ ആർഇഐടികലെ സ്പോൺസർ ചെയ്യുന്ന പ്രമുഖർ. മൈൻഡ് സ്പേസ് ബിസിനസ് പാർക്ക് ആർഇഐടി, എംബസ്സി ഓഫീസ്  പാർക്സ് ആർഇഐടി, ബ്രൂക് ഫീൽഡ് ഇന്ത്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ട്രസ്റ്റ് ആർഇഐടി, നെക്സസ് സെലക്ട് ട്രസ്റ്റ് എന്നിവയാണ് ഇന്ന് ഇന്ത്യൻ സ്റ്റോക്ക് എക്സ്ചേഞ്ചുകളിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്യപ്പെട്ടിട്ടുള്ള ആർഇഐടികൾ.